最近参加一次朋友聚会，席间自然聊到了高企的房价和不断上扬的房租，于是有人问我：为什么这二十年来房价（包括房租）越来越高，而车价（包括租车价格）却越来越低？

回头一想，真是这么回事。记得1998年，北京买一台捷达，办完手续总共要花16万元，同样的钱可以在四环外买一套50-60平方米的两居；如今，最贵的新款捷达办完手续才十多万元，在同样的地段买2平方米都不够！

“吃、穿、住、行”中的“住”和“行”是过去二十年中国普遍老百姓消费升级的重点。为什么“行”的问题解决得这么顺畅，而“住”的问题解决起来却日见艰难？

我认为，答案其实非常简单：“行”的解决尊重了基本经济学常识，而“住”的解决违背了基本经济学常识。这个基本常识是什么？那就是供求关系决定价格。

对于汽车，二十年来，由于进一步的开放和改革，供给侧发生了翻天覆地的变化：先是进口，后来是合资，接着是自主，三方面齐头并进，几十家上百家汽车厂在那里竞争，形成了一个供给充分的市场；在这个市场里，政府管得越来越少（2000年前后取消了轿车中准出厂价），截止至目前，对外资，只剩下股比和关税了，而且都有开放的时间表，对内资，想干汽车基本上通道也很顺畅，资质上管得严一点，但都有变通的办法。最终形成了市场上供给远大于需求的局面，价格自然会不断下降，以前遥不可及的奔驰、宝马、奥迪也开始进入一部分百姓家庭。

而房子却不然，政府始终垄断着土地供应，不仅土地价格高，而且供应量也不够；由于众多原因，开放程度也不够，基本上是内资在这里折腾。在供应不够的背景下，又通过给老百姓发放贷款刺激需求提前释放，于是乎，供求严重失衡，价格一路上扬！现在面对这样的状况，政府严控新房价格，压住不让上涨，结果只有两个，一个是新房与二手房价格倒挂，进一步刺激抢新房，另一个是最近大家见到的一些城市的土地开始流拍，流拍的结果下一步是市场上的供应量继续减少，价格控制难度进一步加大。如果不从供给端想办法，房价问题基本上无解。但要从供给端想办法，将土地价格降下来，又要影响政府卖地收入，何其难矣！这真是一场自我革命！

下一步，房价和车价会怎么走？我看如果不从供给端改革，未来二十年总的趋势还是房价（包括租房）越来越贵，车价（包括租车价格）越来越低。

为什么房价越来越贵？道理很简单，需求越来越旺盛。一方面，城镇化水平提高带来的新进入城市人口的刚性需求；另一方面，进入下半场的消费升级需求：一、换房需求，住一居的想换两居，住两居的想换三居，住三居的想换复式，住复式的想换别墅，这是人对美好生活的向往，这种自然需求不需要人教；二、独居需求，一代人与下一代人分开来住；三、空间转化需求，有条件的一般城里一套（上班、上学），城外一套（休闲、度假）。开征房产税会减缓这一需求释放的时间，但不会改变这一趋势。

现在房价高企，新进入城市的人口一时买不起房只能租房，租房的越来越多，房租自然会上涨。最后会上涨到多少？有两个参照系，一个是当今的美国硅谷，年租金达到住房总价的3-4%（在美国不算最高）；另一个是20年前北京最高档的居住区方庄，也曾达到过住房总价的4%（当时买房的人少主要是租房）。如果逐步上涨到这样的比例，现在房价的“虚高”会变成“实高”。当然，将房价由“虚高”变成“实高”还有马上要开始的大基建，地铁通了，路宽了，配套齐全了，环境好了，“虚”高的房价自然就“实”了！

至于车价，还有下调的空间，调到多少?看看美国市场宝马、奔驰、奥迪的价格，再看看我们现在市场上这类车的价格就知道了，只要我们进一步改革开放，让供给更加充分，这必将化为现实！不过，在这一过进程中，目前一半以上的汽车企业将会消失！

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